Possuo um terreno, que passos devo seguir para construir uma moradia?

Se possui, ou adquiriu recentemente, um terreno e pretende construir a sua “casa de sonhos”, deverá seguir certos procedimentos para que o resultado final seja efetivamente esse.

Em primeiro lugar, deverá sempre começar por consultar e contratar os serviços de um gabinete de arquitetura. Em conjunto com o seu arquiteto irá começar por delinear o “programa”, um plano detalhado dos elementos que terá a sua casa. Deverá ser o mais específico possível e explicar claramente o que deseja para que o arquiteto possa conceber a sua visão tal como você a imaginou, quantas pessoas vão habitar a casa, quantas divisões pretende, se precisa de garagem, aquecimento, se gostaria de ter um grande jardim ou uma piscina, enfim, todos os seus desejos e sonhos. Quanto mais claro for o seu objetivo mais claro será para o arquiteto a sua idealização, logo, mais fiel será a sua concretização.

O seu arquiteto terá também em consideração os requisitos que a sua nova casa terá de obedecer para cumprir os regulamentos e ser licenciada pela Câmara Municipal, atuando como o responsável técnico junto desta entidade. Este, deve obter junto da Câmara Municipal respetiva um pedido de informação prévia, com um parecer sobre os condicionamentos à construção sobre o seu terreno, de forma a respeitar e cumpri-los.

De seguida, após a autorização da construção, e o pagamento da taxa, a Câmara Municipal emite uma licença de construção.

Posteriormente deverá escolher um empreiteiro, recolhendo referências e verificando se possui um alvará válido com a classificação exigida pela Câmara para a emissão da licença. Deverá entregar uma cópia do projeto de execução aos possíveis empreiteiros para que lhe apresentem um orçamento preciso, aos quais deverá pedir um orçamento descriminado, a indicação dos prazos de obra e as formas de pagamento.

Finalmente, na conclusão da obra, deverá pedir na Câmara Municipal uma licença de utilização, sem a qual, não será possível, se desejado, vender o imóvel. 

 

 

Quero fazer obras em casa, preciso de licença?

Uma simples reparação ou manutenção não está sujeita a licenciamento municipal, embora algumas câmaras municipais tenham instrumentos próprios que se referem a este tipo de obras.

No entanto, as intervenções que alterem ou substituam elementos exteriores, como fachadas, varandas, coberturas, e outras, ou elementos estruturais, já implicam uma autorização municipal. No caso de um edifício em propriedade horizontal, estas alterações devem também ser aprovadas pelos vários proprietários. 

 

 

Quero adquirir um terreno para construir um imóvel, o que devo saber?

Mesmo considerando que cada caso é diferente, dependendo de bastantes fatores, desde o objetivo da construção às condicionantes do plano diretor municipal em vigor, existem certos aspetos gerais que devemos sempre ter em conta antes de comprar um terreno, como:

 

•  Qual o valor máximo para investir neste empreendimento?

• Qual o valor máximo para a compra do terreno?

• Qual é o preço por m2 médio da zona?

• Esse terreno tem as condições de exposição solar e enquadramento paisagístico adequadas?

• Qual é a zona onde pretendo instalar a construção?

• É possível construir nesse terreno? Ou seja, será que está classificado como área de RAN (reserva agrícola nacional) ou REN (reserva ecológica nacional)?

• Possui algumas infraestruturas (água, eletricidade, esgotos, acessos, entre outros)?

 

 

Quais são as fases de um projeto de arquitetura?

• Programa Preliminar

Nesta fase discutem-se todos as condicionantes que terão que ser considerados pelos projetistas, por exemplo, o objetivo final, quais os requisitos do programa, quantas pessoas vão usufruir do edifício, enfim, todos os detalhes que lhe pareçam relevantes devem ser transmitidos nesta fase.

São também analisados os instrumentos legais em vigor, como o PDM (plano diretor municipal), para averiguar a legalidade do projeto. Posteriormente o Arquiteto apresenta uma proposta de honorários e é celebrado um Contrato escrito.

 

• Estudo Prévio / Anteprojeto

Nesta fase definem-se os primeiros conceitos, de acordo com o acordado na fase anterior.

O Arquiteto apresenta desenhos, a diferentes escalas, maquetes, simulações tridimensionais, ou outros elementos que facilitem a compreensão do projeto, que mostrem a planta com a organização geral dos espaços e a relação com a envolvente.

 

• Projeto Base / Pedido de Licenciamento

Nesta fase, depois de decididas as principais questões formais, o Arquiteto prepara o processo, peças desenhadas e escritas, para aprovação pela respetiva Câmara Municipal.

Para além do Licenciamento do Projeto de Arquitetura, é também nesta fase que de devem desenvolver e entregar os restantes projetos de Especialidades, legalmente exigidos para aprovação. Esta fase deverá incluir:

 

• Projeto de Arquitetura, incluindo o estudo do comportamento térmico e acústico;

• Projeto de Estabilidade e Fundações;

• Projeto de Águas e Esgotos;

• Projecto de Eletricidade, ou ficha eletrotécnica;

• Projecto de Gás;

• Projeto de Comportamento Acústico dos edifícios;

• Projeto de Comportamento térmico dos edifícios;

• Projeto de Telecomunicações;

• Projeto de Ar Condicionado e/ou Aquecimento;

• Aspiração Central (só aplicável em determinados empreendimentos);

• Projeto de Arranjos exteriores (só exigível em determinados empreendimentos).

 

• Projeto de Execução / Medições e Orçamento

Nesta fase o Arquiteto prepara o projeto de execução, peças desenhadas e escritas, onde se especifica todos os trabalhos a executar em obra, todos os sistemas e métodos construtivos, assim como pormenores de execução, garantindo assim que tudo é executado da forma correta. Ao mesmo tempo, efetuam-se as medições e orçamentos, onde se discriminam todos os materiais, quantidades, preços, tipos de trabalho e forma de execução, de forma a poder limitar as hipóteses de erro e a aferir-se o valor da obra.

Com estes dois documentos, Projeto de Execução e Medições e Orçamentos, elabora-se o Caderno de Encargos, onde se definem as condições técnicas gerais e especiais de construção, vinculando o Empreiteiro da obra a segui-las.

 

• Assistência Técnica à Execução da Obra

Depois de concluído todo o trabalho de projeto passa-se finalmente à fase de concretização da obra. O dever do Arquiteto nesta fase é de esclarecimento de dúvidas de interpretação e prestação de informações complementares. Pode também auxiliar o dono de obra no acompanhamento da mesma, porém, essa situação deverá ser contratualizada, não sendo uma obrigação do Arquiteto, ainda que certamente vantajoso para o cliente.

 

 

O que é um Caderno de Encargos?

É um documento legal, que faz parte do projeto de execução de arquitetura, onde estão estipulados os trabalhos a efetuar para a execução correta da obra, as indicações e restrições nos materiais e as suas aplicações. Se este documento garante ao dono de obra que a obra será executada conforme o que foi acordado, também salvaguarda o empreiteiro de novas funcionalidades não previstas inicialmente.

É de acordo com o Caderno de Encargos que o empreiteiro faz a proposta de orçamento, acordando seguir os preceitos escritos, logo, não podendo alterar nenhum dos materiais em obra, por outros semelhantes mas de qualidade inferior. Da mesma maneira, se o dono de obra decidir substituir os materiais, por outros de qualidade e preço superior, o orçamento e deverá ser revisto.

Faz parte do Caderno de encargos o Mapa de Trabalhos, a descrição geral e particular de execução da obra, informações sobre os materiais, prazos de obra e condições de segurança e higiene em obra.

 

 

Como escolher um profissional para o projeto de arquitetura?

Se a sua intenção é uma construção de raiz, uma remodelação de um espaço interior, é sempre aconselhável que contrate os serviços de um profissional de arquitetura.

Deste modo, terá a seu lado um especialista e um projeto de arquitetura, que levará em consideração os seus objetivos, desenhos e necessidades, controlando e assessorando todos os aspetos de uma obra, desde o projeto, até aos aspetos legais.

O método mais comum de encontrar um arquiteto é através de amigos, familiares ou vizinhos que já recorreram a estes profissionais. Em alternativa, pode também pesquisar sobre as obras com que mais se identifica e tentar descobrir o autor ou pesquisar arquitetos que trabalhem para os objetivos que quer alcançar, ou seja, que se especializem na área em que quer construir, como por exemplo a sustentabilidade ou a reabilitação.

De seguida, elabore uma lista de candidatos, contacte-os, explique o seu projeto e questione sobre a sua disponibilidade, se possível agende uma reunião e reúna com eles. Tenha em consideração que o arquiteto que escolher vai trabalhar consigo durante um considerável período de tempo, pelo que é aconselhável que escolha alguém com quem estabeleça uma relação de confiança. 

 

 

Quanto custa um projecto de arquitectura?

No caso de obras públicas, o calculo para honorários está estipulado por lei, aplicando-se uma percentagem sobre o valor estimado da obra.

No entanto, para obras particulares não exige legislação nem recomendações da Ordem dos Arquitectos, logo, e dado que os projetos são todos diferentes esta pergunta terá uma resposta diferente para cada caso. Ainda assim, alguns gabinetes optam por aplicar a mesma tabela de honorários enquanto outros têm formas alternativas de cálculo próprias. Lembre-se sempre que é indispensável a contratação de um arquiteto para fazer um projeto de arquitetura e que embora lhe possa parecer uma despesa desnecessária, a longo prazo é um investimento bem feito pois um arquiteto limita as hipóteses de erro e evita custos extraordinários que não foram previamente calculados.

 

 

Tenho de construir em betão armado e tijolo?

Não. Mesmo que em Portugal a construção em betão armado e tijolo continue a ser o sistema mais utilizado e possivelmente mais acessível, por ser o mais comum, na realidade já existem exemplos de soluções alternativas, como poderá ver em Projetos e Obras, tornando a construção mais abrangente.

 

 

Conceitos

 

Área Bruta de Construção

É a superfície total da casa, medida pelo perímetro exterior das paredes, ou pelo eixo das paredes de separação entre fogos, no caso de habitação multifamiliar.

A área é medida em todos os pisos e somada. Inclui a área de varandas e terraços cobertos.

Área de Implantação

É a área ocupada pelo edifício no solo. Não inclui varandas nem palas, mas inclui anexos e alpendres cobertos.

Área de construção

Soma da área de todos os compartimentos da habitação, medida pelo seu perímetro exterior.

Área habitável

Soma de todos os compartimentos da habitação, excetuando corredores de circulação interna, instalações sanitárias, halls, arrumos, e outros compartimentos similares, medidos pelo perímetro interior das paredes.

Área de impermeabilização

Soma da área total de implantação mais qualquer solo pavimentado com materiais impermeáveis, incluindo as caves para além da área de implantação.

Área útil

Soma das áreas de todos os pisos do imóvel, sem contar com as paredes. 

Cércea

É a altura da construção, medida na fachada, desde o solo até ao beirado, ou à parte superior do murete no caso de coberturas planas.

No caso de o terreno ter inclinação, a altura deve ser medida a partir do ponto médio da inclinação do terreno.